街道物业管理工作总结

2023年3月

物业管理体制调整以来，我们街道围绕业主委员会选举、维修资金申请事项现场勘验、配合行业主管机关考核物业企业、化解物业管理纠纷、指导社区做好物业小区日常管理等开展工作。

一、基本情况

**辖区有各类专业市场、商住和老旧小区小区203个（其中在建项目16个），建筑面积5200多万平方米，15万余套房屋。有86家物业服务企业，为176个小区提供服务（含社区委托管理的18个）、商业和业主自治管理的9个、社区兜底7个。在203个小区中，暂不符合成立业主大会选举业主委员会的小区有39个，还有44个小区小于300户，目前已成立业主自治组织69个（其中物业管理委员会10个），尚在任期内24个，已届满45个，今年街道计划对任期届满的45个业主委员会全部进行改选，目前已收到改选申请22个；计划新筹备首届业主大会60个。

二、工作开展情况

为了落实属地管理职责，街道设置物业管理办公室，开展日常物业管理工作。

（一）规范业主自治。依据物业管理相关法规，加强对业主委员会选举过程的指导，对主委员会成立流程进行了规范，引导业主合法、规范开展业主委员会选举相关工作。

（二）强化日常监管。严格按照物业服务日常管理“二十一条”标准，对各社区、小区日常管理情况进行考评。配合主管机关，常态开展综合执法进小区活动，小区环境、秩序不断改善。

（三）积极化解矛盾。通过网格化管理、社情民意走访、业主来访等方式收集涉及物业管理相关投诉问题，街道指挥调度中心进行交办，对交办事项和反映问题的处置进行回访、督查，确保交办事项件件有落实。协助处理20余个小区物业领域信访来访投诉70余人次。

（四）开展疫情防控。积极落实疫情防控相关政策，督促小区“守好门、管好人、尽好职”。

（五）履行安全责任。落实属地安全生产责任，配合主管机关组织消防安全培训、警示教育和消防演练等活动。督促物业企业履行安全生产主体责任，定期排查整治安全隐患，保证居民的生命财产安全。每个季度和重大节日，各物业企业至少开展一次全方位的安全隐患排查，对排查中发现的安全隐患，及时予以排除。

（六）协助做好维修基金使用。配合主管部门对维修基金申请进行前期勘察（2020年9月以来配合主管部门对维修基金申请进行勘察67次）。

三、存在问题及原因

（一）物业进驻不规范。一是对前期物业服务缺乏有效监管。新建小区前期物业服务，应当通过公开招标进驻，但实际都是开发企业自带、自选物业。小区房屋未出售或因开发商原因未交付业主的，物业服务费用由开发商承担，导致前期物业过度依赖开发商，前期物业违规为开发商提供便利甚至损害业主利益行为时有发生。二是老小区物业进入门槛低，只要注册公司就可以从事物业服务，挂靠公司就可以投标。大多数物业企业规模小、管理层次低、管理不专业、服务不规范。低投入、高回报，物业管理经营者不管收费率多低，通过降低服务标准、减少服务项目、侵占公共收益等方式达到降成本增收益，甚至在接近50%的收费情况下，仍然能够维持收益，形成恶性循环。

（二）机制体制不顺畅。物业行业主管机关调整后，相应的行政管理职权未及时调整到位，致使开发企业、物业企业、业主委员会和相关行为人，违反物业管理法律的行为，无法依法处罚。物业管理行业协会行业标准制定、自律管理、行业监督、信誉管理等不完善，未起到市场自我调节净化作用。

（三）维修基金使用难。据统计，全县共有22个小区未缴纳维修基金，玫苑小区等多个小区收缴不足，导致无维修基金可用或不够用。申请使用维修基金需要履行一系列严格的审批手续，且需其他相关业主配合，申请难度较大，群众反映强烈。

（四）业主委员会作用发挥不充分。一是大多数小区未成立业主委员会。主要是绝大多数业主积极性不高，小区内大多数业主虽不反对成立业主委员会，但也不积极参加相关会议表决或管理事务，业主参与度太低，远远低于法律规定的业主大会表决人数规定；社区精力有限。业主委员会选举过程工作量大、涉及时间长、业务性强，社区平时承担的工作任务多，没有精力抽出人员专门做这项业务，受其他工作影响，往往半途而废。二是业委会对物业服务企业的监督流于形式。按照相关规定，业主委员会应当对物业公共服务费用、代收代交费用收费方案、公摊费用分摊方式、共用部位和共用设施设备的经营方式、公共收益的分配和使用情况等进行监督，但受多种因素影响监督往往流于形式。三是业主委员会自身乱作为。业委会作为业主自治组织，对其没有有效的监督管理手段，导致有的业主主委员会，利用管理公共事务便利，谋取私利，经常出现任意妄为损害全体业主权益现象。

四、工作建议

在物业管理工作中如何对开发企业、物业企业、业主自治组织进行有效指导、协助和监督，建议进一步建立和完善相关规章、制度、标准和行为规范。

一是制定规章。国务院、省、市物业法规都已做了修改，《泗阳县物业管理实施细则》形成于2012年，应当及时调整，对相关部门和物业管理主体的权利义务责任进行明确。

二是完善制度。健全完善泗阳县物业管理联席会议制度，针对物业管理中出现的疑难复杂问题，充分发挥统筹和牵头作用，协调调度各方共同会商解决。

三是建立标准。指导物业管理行业协会制定《物业管理服务行业标准》、《泗阳县物业服务企业准入制度》、《泗阳县物业服务企业行业行为规范》等明确服务标准、考核标准、定价调价标准、信用评价标准、准入退出标准等行业性自律管理规范。物业服务企业（包括前期物业）进驻小区的资质条件进行严格审核把关，督促企业加强专业化管理人才、技能型从业人员配备,促进行业诚信经营和优质服务。

四是规范行为。建议以市一级层面制定《业主委员会管理办法》等指导性文件，对业主委员会成立、改选、罢免，业主委员会日常工作和业主委员会成员行为、业主行为进行规范。结合支部建进小区、红物业的建设工作，建议小区党员、干部积极参与业主委员会建设工作，把党员干部的作用发挥好。通过建章立制，将业委会纳入监委监督，填补对业主委员会的监管空白。建议司法部门积极介入，从法律层面去整治业委会乱象，坚决打击业委会成员损害全体业主共同权益的行为。建议将业主缴纳物业费纳入公民个人信用体系。